Az ingatlan vagyonnal is rendelkező üzletrészek értékesítése


Az ingatlan vagyonnal is rendelkező üzletrészek értékesítése

Ingatlan tulajdonnal rendelkező társaság üzletrészének adás-vétele

  • Az üzletrész-adásvétel esetében a tranzakció tárgya nem közvetlenül az ingatlan tulajdonjoga, hanem az ingatlant tulajdonló jogi személyben fennálló részesedés.
  • Ebben az esetben tehát az ingatlan közvetlen tulajdonosi szerkezete változatlan marad; az ingatlan feletti cégstruktúra változik.
  • Ennek megfelelően nemcsak az ingatlan, hanem a céltársaságban lévő kapcsolódó szerződések, engedélyek, munkavállalók stb. is közvetetten átkerülnek az új tulajdonos érdekkörébe.
  • Így az ingatlanos társaság a gazdasági tevékenységét megszakítás nélkül folytatni tudja.

Az értékesítés

  • Klasszikus értékesítés
  • Részletre történő eladás
  • Pénzügyi lízing
  • Üzletrész értékesítése (a vállalkozás ingatlan tulajdonnal rendelkezik)
    • Klasszikus vállalkozás
    • Ingatlannal rendelkező gazdasági társaság
    • Szabályozott ingatlanbefektetési társaság

Magánszemély üzletrész értékesítése – Szja

  • Főszabály: Üzletrész átruházás esetén az adókötelezettség megállapítása során az eladó oldaláról az árfolyamnyereségből származó jövedelemre vonatkozó szabályokat kell alkalmaznunk, ugyanis az Szja tv. 67. § (1) bekezdése értelmében árfolyamnyereségből származó jövedelem nem más, mint  az értékpapír átruházása (ide nem értve a kölcsönbe adást) ellenében megszerzett bevételnek az a része, amely meghaladja az értékpapír megszerzésére fordított érték és az értékpapírhoz kapcsolódó járulékos költségek együttes összegét.
  • Nem minősül árfolyamnyereségből származó jövedelemnek ezen különbözetből az a rész, amelyet az Szja tv. előírásai szerint más jövedelem megállapításánál kell figyelembe venni. Ez az előírás arra enged következtetni, hogy ha a piaci árnál többért adom el az értékpapírt, akkor az a feletti rész adókötelezettsége már nem árfolyamnyereség szerint keletkezik, hanem egyéb jövedelemként. Így a jövedelem két részből is állhat. Ezek is indokolták, hogy az esszé elején a fogalmakat tudjuk értelmezni: mi is az az értékpapír, és annak hogyan definiálható, állapítható meg a szokásos piaci értéke.

Példa

  • Tételezzük fel, hogy egy magánszemély egy Kft. 30%-os tulajdoni hányadával rendelkezik.
  • A tulajdoni hányadot pár évvel ezelőtt 10 000 e forintért vásárolta.
  • A vállalkozás mérlegfőösszege 500 000 e Ft, amelyből 25 000 e Ft az ingatlan vagyon könyv szerinti értéke.
  • A magánszemély az üzletrészének felét 2021. június 5-én eladja egy gazdasági társaságnak 40 000 000.
  • Az üzletrész valós piaci értéke 30 000 e Ft.
  • K: Hogyan alakul az adófizetési kötelezettség?

Kedvezményezett részesedéscsere (ld. Tao.)

  • Kedvezményezett részesedéscsere esetén a megszerzett társaság magánszemély tagjánál, részvényesénél a jogügylet alapján keletkező bevételből a jövedelmet az árfolyamnyereségből származó jövedelemre vonatkozó rendelkezések szerint kell megállapítani. Ez a jövedelem az árfolyamnyereség szabályai szerint adózik, mégpedig a következők szerint:
  1. a bevételből az árfolyamnyereségből származó jövedelem az a rész, amely nem haladja meg a jogügylet alapján megszerzett pénzösszeget
  2. az előző pont alá nem tartozó rész –a magánszemély választása alapján– az ügylet időpontjában adómentes, vagy szintén árfolyamnyereségből származó jövedelemnek minősül.

Nem ingatlannal rendelkező társaság

  • az adóévben nem volt külföldi illetőségű tagja
  • tagja olyan külföldi illetőségű, amely állammal Magyarország egyezményt kötött a kettős adóztatás elkerülésére és az árfolyamnyereség adóztatását csak az illetőség államában engedi meg
  • részesedését valamely elismert tőzsdére bevezették
  • külföldi illetőségű tagja a részesedését a tájékoztatási kötelezettséget megelőző naptári évben nem idegenítette el, ill. részben sem vonta ki

Ingatlannal rendelkező társaság – Tao.

  • Az ingatlannal rendelkező társaság tagjának adókötelezettsége az ingatlannal rendelkező társaságban lévő részesedés elidegenítésének, a jegyzett tőke tőkekivonás útján történő leszállításának napján keletkezik.

Szabályozott ingatlanbefektetési társaság

2011. évi CII törvény + TAO 4. 30/a/b/c

  • Szabályozott ingatlanbefektetési előtársaság
  • Szabályozott ingatlanbefektetési társaság
  • Szabályozott ingatlanbefektetési projekttársaság

Szabályozott ingatlanbefektetési társaság tevékenysége

  • Kizárólag saját tulajdonú ingatlan
    • adásvételével,
    • bérbeadásával,
    • üzemeltetésével,
    • ingatlankezeléssel,
    • vagyonkezelési tevékenységgel foglalkozik

Kérem a teljes képzési anyagot az Ingatlan értékesítés adózási kérdései témakörben!

Videóelőadásunk teljeskörűen bemutatja a vállalkozások, gazdasági szereplők ingatlan értékesítési adózási kérdéseit, de kitérünk az ingatlan bérbeadás fontos kérdéseire is.


www.konferenciaszervezo.hu