Az ingatlan vagyonnal is rendelkező üzletrészek értékesítése
Az ingatlan vagyonnal is rendelkező üzletrészek értékesítése
Ingatlan tulajdonnal rendelkező társaság üzletrészének adás-vétele
- Az üzletrész-adásvétel esetében a tranzakció tárgya nem közvetlenül az ingatlan tulajdonjoga, hanem az ingatlant tulajdonló jogi személyben fennálló részesedés.
- Ebben az esetben tehát az ingatlan közvetlen tulajdonosi szerkezete változatlan marad; az ingatlan feletti cégstruktúra változik.
- Ennek megfelelően nemcsak az ingatlan, hanem a céltársaságban lévő kapcsolódó szerződések, engedélyek, munkavállalók stb. is közvetetten átkerülnek az új tulajdonos érdekkörébe.
- Így az ingatlanos társaság a gazdasági tevékenységét megszakítás nélkül folytatni tudja.
Az értékesítés
- Klasszikus értékesítés
- Részletre történő eladás
- Pénzügyi lízing
- Üzletrész értékesítése (a vállalkozás ingatlan tulajdonnal rendelkezik)
- Klasszikus vállalkozás
- Ingatlannal rendelkező gazdasági társaság
- Szabályozott ingatlanbefektetési társaság
Magánszemély üzletrész értékesítése – Szja
- Főszabály: Üzletrész átruházás esetén az adókötelezettség megállapítása során az eladó oldaláról az árfolyamnyereségből származó jövedelemre vonatkozó szabályokat kell alkalmaznunk, ugyanis az Szja tv. 67. § (1) bekezdése értelmében árfolyamnyereségből származó jövedelem nem más, mint az értékpapír átruházása (ide nem értve a kölcsönbe adást) ellenében megszerzett bevételnek az a része, amely meghaladja az értékpapír megszerzésére fordított érték és az értékpapírhoz kapcsolódó járulékos költségek együttes összegét.
- Nem minősül árfolyamnyereségből származó jövedelemnek ezen különbözetből az a rész, amelyet az Szja tv. előírásai szerint más jövedelem megállapításánál kell figyelembe venni. Ez az előírás arra enged következtetni, hogy ha a piaci árnál többért adom el az értékpapírt, akkor az a feletti rész adókötelezettsége már nem árfolyamnyereség szerint keletkezik, hanem egyéb jövedelemként. Így a jövedelem két részből is állhat. Ezek is indokolták, hogy az esszé elején a fogalmakat tudjuk értelmezni: mi is az az értékpapír, és annak hogyan definiálható, állapítható meg a szokásos piaci értéke.
Példa
- Tételezzük fel, hogy egy magánszemély egy Kft. 30%-os tulajdoni hányadával rendelkezik.
- A tulajdoni hányadot pár évvel ezelőtt 10 000 e forintért vásárolta.
- A vállalkozás mérlegfőösszege 500 000 e Ft, amelyből 25 000 e Ft az ingatlan vagyon könyv szerinti értéke.
- A magánszemély az üzletrészének felét 2021. június 5-én eladja egy gazdasági társaságnak 40 000 000.
- Az üzletrész valós piaci értéke 30 000 e Ft.
- K: Hogyan alakul az adófizetési kötelezettség?
Kedvezményezett részesedéscsere (ld. Tao.)
- Kedvezményezett részesedéscsere esetén a megszerzett társaság magánszemély tagjánál, részvényesénél a jogügylet alapján keletkező bevételből a jövedelmet az árfolyamnyereségből származó jövedelemre vonatkozó rendelkezések szerint kell megállapítani. Ez a jövedelem az árfolyamnyereség szabályai szerint adózik, mégpedig a következők szerint:
- a bevételből az árfolyamnyereségből származó jövedelem az a rész, amely nem haladja meg a jogügylet alapján megszerzett pénzösszeget
- az előző pont alá nem tartozó rész –a magánszemély választása alapján– az ügylet időpontjában adómentes, vagy szintén árfolyamnyereségből származó jövedelemnek minősül.
Nem ingatlannal rendelkező társaság
- az adóévben nem volt külföldi illetőségű tagja
- tagja olyan külföldi illetőségű, amely állammal Magyarország egyezményt kötött a kettős adóztatás elkerülésére és az árfolyamnyereség adóztatását csak az illetőség államában engedi meg
- részesedését valamely elismert tőzsdére bevezették
- külföldi illetőségű tagja a részesedését a tájékoztatási kötelezettséget megelőző naptári évben nem idegenítette el, ill. részben sem vonta ki
Ingatlannal rendelkező társaság – Tao.
- Az ingatlannal rendelkező társaság tagjának adókötelezettsége az ingatlannal rendelkező társaságban lévő részesedés elidegenítésének, a jegyzett tőke tőkekivonás útján történő leszállításának napján keletkezik.
Szabályozott ingatlanbefektetési társaság
2011. évi CII törvény + TAO 4. 30/a/b/c
- Szabályozott ingatlanbefektetési előtársaság
- Szabályozott ingatlanbefektetési társaság
- Szabályozott ingatlanbefektetési projekttársaság
Szabályozott ingatlanbefektetési társaság tevékenysége
- Kizárólag saját tulajdonú ingatlan
- adásvételével,
- bérbeadásával,
- üzemeltetésével,
- ingatlankezeléssel,
- vagyonkezelési tevékenységgel foglalkozik
Kérem a teljes képzési anyagot az Ingatlan értékesítés adózási kérdései témakörben!
Videóelőadásunk teljeskörűen bemutatja a vállalkozások, gazdasági szereplők ingatlan értékesítési adózási kérdéseit, de kitérünk az ingatlan bérbeadás fontos kérdéseire is.
