Az ingatlan vagyonnal is rendelkező üzletrészek értékesítése
Az ingatlan vagyonnal is rendelkező üzletrészek értékesítése
Az ingatlan vagyonnal is rendelkező üzletrészek értékesítése
Ingatlan tulajdonnal rendelkező társaság üzletrészének adás-vétele
Az üzletrész-adásvétel esetében a tranzakció tárgya nem közvetlenül az ingatlan tulajdonjoga, hanem az ingatlant tulajdonló jogi személyben fennálló részesedés.
Ebben az esetben tehát az ingatlan közvetlen tulajdonosi szerkezete változatlan marad; az ingatlan feletti cégstruktúra változik.
Ennek megfelelően nemcsak az ingatlan, hanem a céltársaságban lévő kapcsolódó szerződések, engedélyek, munkavállalók stb. is közvetetten átkerülnek az új tulajdonos érdekkörébe.
Így az ingatlanos társaság a gazdasági tevékenységét megszakítás nélkül folytatni tudja.
Az értékesítés
Klasszikus értékesítés
Részletre történő eladás
Pénzügyi lízing
Üzletrész értékesítése (a vállalkozás ingatlan tulajdonnal rendelkezik)
Klasszikus vállalkozás
Ingatlannal rendelkező gazdasági társaság
Szabályozott ingatlanbefektetési társaság
Magánszemély üzletrész értékesítése – Szja
Főszabály: Üzletrész átruházás esetén az adókötelezettség megállapítása során az eladó oldaláról az árfolyamnyereségből származó jövedelemre vonatkozó szabályokat kell alkalmaznunk, ugyanis az Szja tv. 67. § (1) bekezdése értelmében árfolyamnyereségből származó jövedelem nem más, mint az értékpapír átruházása (ide nem értve a kölcsönbe adást) ellenében megszerzett bevételnek az a része, amely meghaladja az értékpapír megszerzésére fordított érték és az értékpapírhoz kapcsolódó járulékos költségek együttes összegét.
Nem minősül árfolyamnyereségből származó jövedelemnek ezen különbözetből az a rész, amelyet az Szja tv. előírásai szerint más jövedelem megállapításánál kell figyelembe venni. Ez az előírás arra enged következtetni, hogy ha a piaci árnál többért adom el az értékpapírt, akkor az a feletti rész adókötelezettsége már nem árfolyamnyereség szerint keletkezik, hanem egyéb jövedelemként. Így a jövedelem két részből is állhat. Ezek is indokolták, hogy az esszé elején a fogalmakat tudjuk értelmezni: mi is az az értékpapír, és annak hogyan definiálható, állapítható meg a szokásos piaci értéke.
Példa
Tételezzük fel, hogy egy magánszemély egy Kft. 30%-os tulajdoni hányadával rendelkezik.
A tulajdoni hányadot pár évvel ezelőtt 10 000 e forintért vásárolta.
A vállalkozás mérlegfőösszege 500 000 e Ft, amelyből 25 000 e Ft az ingatlan vagyon könyv szerinti értéke.
A magánszemély az üzletrészének felét 2021. június 5-én eladja egy gazdasági társaságnak 40 000 000.
Az üzletrész valós piaci értéke 30 000 e Ft.
K: Hogyan alakul az adófizetési kötelezettség?
Kedvezményezett részesedéscsere (ld. Tao.)
Kedvezményezett részesedéscsere esetén a megszerzett társaság magánszemély tagjánál, részvényesénél a jogügylet alapján keletkező bevételből a jövedelmet az árfolyamnyereségből származó jövedelemre vonatkozó rendelkezések szerint kell megállapítani. Ez a jövedelem az árfolyamnyereség szabályai szerint adózik, mégpedig a következők szerint:
a bevételből az árfolyamnyereségből származó jövedelem az a rész, amely nem haladja meg a jogügylet alapján megszerzett pénzösszeget
az előző pont alá nem tartozó rész –a magánszemély választása alapján– az ügylet időpontjában adómentes, vagy szintén árfolyamnyereségből származó jövedelemnek minősül.
Nem ingatlannal rendelkező társaság
az adóévben nem volt külföldi illetőségű tagja
tagja olyan külföldi illetőségű, amely állammal Magyarország egyezményt kötött a kettős adóztatás elkerülésére és az árfolyamnyereség adóztatását csak az illetőség államában engedi meg
részesedését valamely elismert tőzsdére bevezették
külföldi illetőségű tagja a részesedését a tájékoztatási kötelezettséget megelőző naptári évben nem idegenítette el, ill. részben sem vonta ki
Ingatlannal rendelkező társaság – Tao.
Az ingatlannal rendelkező társaság tagjának adókötelezettsége az ingatlannal rendelkező társaságban lévő részesedés elidegenítésének, a jegyzett tőke tőkekivonás útján történő leszállításának napján keletkezik.
Szabályozott ingatlanbefektetési társaság
2011. évi CII törvény + TAO 4. 30/a/b/c
Szabályozott ingatlanbefektetési előtársaság
Szabályozott ingatlanbefektetési társaság
Szabályozott ingatlanbefektetési projekttársaság
Szabályozott ingatlanbefektetési társaság tevékenysége
Videóelőadásunk teljeskörűen bemutatja a vállalkozások, gazdasági szereplők ingatlan értékesítési adózási kérdéseit, de kitérünk az ingatlan bérbeadás fontos kérdéseire is.